Antras būstas: ką turėtumėte žinoti?

Antras būstas: ką turėtumėte žinoti?

Įsigyjant antrą būstą svarbu pamiršti emocijas, įvertinti likvidumą

Natūrali žmogaus būsena yra jausti, užuosti, matyti spalvas, tačiau šie pojūčiai ne visada padeda priimti racionalius sprendimus, ypač, renkantis ne pirmą būstą. Laikina, sezoninė, o gal momentinė tos dienos vaizduotė gali labai brangiai kainuoti ateityje, kai investicija taps nelikvidi, pervertinta arba, blogiausia, kas gali nutikti, nenaudojama ir nemiela širdžiai. Labai svarbu atriboti save nuo pirmo įspūdžio, emocijos ir pagalvoti koks tos investicijos likimas bus po metų, trijų, dešimties? Reikia tiesiog atsitraukti ir pakelti savo emociją į „malūnsparnio apžvalgos lygį“, pamatyti kitus variantus bei susidėlioti ilgalaikę turto naudojimo strategiją. Užduokite sau tokius klausimus kaip: kas bus tas „malūnsparnio“ pilotas, kuo aš galiu pasitikėti, kam galiu patikėti riziką dėl savo investicijų? Atsakymas vienas  - tik profesionalui, kuris turi patirties ir išmano rinką. Todėl tik gavus trečios šalies patvirtinimą, susidėliojus strategiją, galite pasirūpinti įsigijimo taktika ir mėgautis gaunama grąža.


Patraukli grąža – nuo 5 proc.

Būstų finansinė grąža yra patraukli tiek užsienyje, tiek Lietuvoje tol, kol ji viršija 5 proc. Dažniausiai tai – stabili grąža, būstus nuomojant ilgam laikotarpiui likvidžiose vietose – didmiesčiuose, centrinėse miesto dalyse. Kurortuose būstus nuomojant trumpam laikotarpiui metinė finansinė grąža didėja iki 10 proc. Tiesa, tai galima pasiekti tik aktyviai dirbant su turtu. Kur beinvestuotumėte, ar Lietuvoje, ar Egipte, ar Turkijoje privalote įvertinti sezoniškumo poveikį. Žemos mėnesiai labai dažnai praryja piko metu gautą pelningumą. Deja, tokia yra nuomos realybė ir drama, jeigu to nebūnate iš anksto įvertinę.

Įsigyjant būstą tiek Lietuvos kurortuose, tiek užsienyje dažnai pamirštama išskaičiuoti būsto išlaikymo mokesčius bei darbą, pavyzdžiui, per savaitę gali tekti kelis kartus būstą paruošti naujam nuomininkui. O kur dar  nuolatinės išlaidos į deramą būsto techninę priežiūrą? Pamiršote ir tai? Neabejotinai, dar norėsite didinti užimtumą ir naudositės tarpininkų paslaugomis („Booking“,  „Air BNB“ ir pan.). Ar įvertinote tarpininkavimo mokesčių mokėjimo faktą?

Lietuviai, ieškodami būsto užsienyje, dažniausiai dairosi į Kiprą, Turkiją ir Ispaniją, bet dažniausiai būstus ten perka ne nuomai, bet savo poilsiui, nes susisiekimas su šiomis šalimis yra pakankamai patogus – kursuoja nemažai skrydžių ir yra didesnė gero oro tikimybė nei Lietuvos pajūryje. Tačiau užduokite sau vieną esminį klausimą, kiek kartų per metus Jūs leisite sau atostogauti? Pasverkite, kiek Jūsų atostogos kainuotų 10 metų į priekį 5 žvaigždučių viešbutyje su pasiūlymu „viskas įskaičiuota“. Palyginkit išlaidas ir tik tada priimkite sprendimą investuoti. Pavyko suskaičiuoti, kad verta investuoti? Nelaukdami nieko investuokit.

Visgi praėjus keleriems metams, užsienyje būstą įsigiję asmenys pastebi, kad poilsiauti važiuoja kur kas rečiau ir tada pradeda ieškoti, kas galėtų užsiimti jų būsto nuoma. Būsto administratoriaus nuomojančio ir prižiūrinčio būstą paslauga atitinka 10-15 proc. nuomos pajamų net neskaičiuojant komunalinių ir kitų mokesčių. Jeigu atskaičius šias išlaidas finansinė grąža lieka ne mažesnė nei 5 proc., tada tokį būstą nuomoti apsimoka, jeigu mažesnė – neteksite planuotų pajamų.

Kiti būsto pasirinkimo kriterijai

Renkantis kur įsigyti būstą – užsienyje ar Lietuvoje – verta atkreipti dėmesį kaip greitai bus galima reaguoti į nenumatytus atvejus. Galimybė greitai pasiekti būstą – vienas iš lemiamų būsto pasirinkimo veiksnių, pavyzdžiui, nuomininkų pasikeitimo ar skubaus remonto atveju. Dėl šios priežasties Lietuvoje esantį būstą prižiūrėti ir nuomoti kur kas paprasčiau nei užsienyje.

Nors daugelis skaičiuoja, kad, pavyzdžiui, iki Hurgados ar Turkijos nuskristi užtrunka tiek pat, kiek  automobiliu nuvažiuoti iki Baltijos jūros, bet pamirštama į skrydį įskaičiuoti važiavimą į/iš oro uosto, laukimą oro uoste, galimus vėlavimus ir net kelionės kainą. Pridėjus šias aplinkybės, kelionė iki Hurgados pailgėja bent jau dvigubai.

Be to, klaidinga galvoti, kad investuoti į būstą poilsiui Lietuvoje rizikinga todėl, kad turime žiemą, o Viduržemio regione nuolatos šviečia saulė. Turime tokių kurortų, kurie ir žiemą išlieka tokie pat lankomi kaip ir vasarą. Druskininkai, Birštonas turi daug sveikatingumo paslaugų, tad ten žmonės poilsiauja ištisus metus.

Tiek Lietuvoje, tiek užsienyje taip pat svarbu atkreipti dėmesį į infrastruktūros išvystymą šalia būsto, įvertinti ar vietovė patraukli – ar ten yra maitinimo paslaugų, parduotuvių bei kitų pramogų. Šiandien tikrai galima rasti pigesnių būstų Kipre nei Lietuvos pajūryje, bet vėlgi reikėtų atkreipti dėmesį į lokaciją, pavyzdžiui, naujų būstų kaina Šventojoje ir Nidos gali skirtis tris kartus.

Šventojoje naujo įrengto ploto vidutinė kaina yra apie 1 100 Eur už kv. m., o Neringoje kaina siekia iki 3 tūkst. Eur. Palangoje kainos taip pat skiriasi priklausomai nuo vietos – miesto centre kvadrato kaina siekia 2,5-3 tūkst. Eur už kv. m., o užmiestyje – iki 1 tūkst. Eur. Kainų kontrastai milžiniški, todėl kaip nepasimesti ir ateityje numatyti tinkamas būsto lokacijos perspektyvas bei atspėti galimų klientų lūkesčius?

Kaip pastebi nekilnojamojo turto ekspertai, pastaruosius metus lietuviai vis daugiau išleidžia poilsiui, be to, ir pasiūla Lietuvoje vis labiau auga. 2017 m. Palangoje būsto ir poilsio apartamentų sandorių skaičius augo 10-12 proc. (2017 metai įvyko 285 sandoriai naujo būsto segmente), tuo tarpu Kuršių Nerijoje (2017 metai įvyko 42 sandoriai naujo būsto segmente) sandorių procentinė dalis mažėjo  – 14 proc., Druskininkuose – jau kuris laikas paklausa subalansuota su pasiūla. Kainų pokytis kurortuose vidutiniškai siekė 2-3 proc. Be to, čia atsigauna ir bankrutavę statybų projektai, pavyzdžiui, Šventojoje „Elijos“ apartamentai, kurių pardavimai jau vyksta.